重點一句話：在Grant Cardone FULL Deposition PART 2中，法庭逐段釐清了「15%年化報酬」這類目標是怎麼被定義、如何被包裝成投資論述、以及在財務模型裡哪些假設其實不會保證。

我第一次真正把這段供詞逐字讀完，是在深夜把逐頁截圖攤在桌上，邊讀邊標註：哪一句是在談替代成本（replacement cost）、哪一句在談資本化率（cap rate）、哪一句又在談現金現金報酬（cash on cash）。當我把不同名詞圈起來後，才發現這份供詞最核心的不是「他是否有能力」，而是「他們怎麼把可變動的估算，說成投資人聽起來像是可達成的結果」。而且——法庭也把時間點、文件頁碼、以及用語的保留條款（例如無保證）一併拉出來確認。

回到記錄：供詞如何延伸到財務假設與目標報酬

在這一段FULL Deposition PART 2的進行中，對話從「回應第九題」延伸到更細的財務與投資流程。法庭先要求把投資報酬預測（特別是針對fund 5與fund 6）的依據講清楚，包含：物件選擇標準、管理能力、以及品質管理公司的角色。

緊接著，供詞把焦點放到「為什麼你們認為能達到目標」：你們鎖定什麼類型的物件、憑什麼判斷能在持有期內創造現金流、以及最後要靠什麼方式退出（例如出售或再融資）。這些都不是空泛說法，而是透過供詞逐頁對照文件內容。

替代成本是什麼？為何「低於替代成本」會被用來支持報酬敘事

供詞中最具關鍵性的名詞之一是purchase price below replacement cost（買價低於替代成本）。法庭問得很直接：如果你要重建這個資產，成本是多少？那個成本怎麼估？

Cardone 的說法是：替代成本不是「第三方隨便給一個數字」，而是內部做的成本計算，會把硬成本與軟成本、資金成本（time cost of money）、以及風險納入考量。甚至連「需要多久才能重新取得核准、再多久才能興建」以及「未來某年（例如2031）建造成本會是多少」都要納入推估。

• 替代成本會受材料供應地影響：例如同一種建材在不同地區生產條件不同，成本就會差異。
• 受法規與許可影響：核准流程、規範、施工條件都會改變成本與時程。
• 受地點與競爭影響：同一類資產在不同位置的需求強弱不同。

更重要的是，供詞也承認一件事：在當時購買資產時，市場對估算的結果可能「大多數都錯了」。這句話把「估算」與「保證」之間的落差點出來——你可以用嚴謹方法做模型，但模型仍會受未來不確定性影響。

15%年化目標：為什麼法庭會追問「類別」與「保證」的差距

當供詞談到Class A與Class B多戶住宅物件時，法庭抓到一個常見的表述陷阱：類別（class）不等於保證報酬。法庭問的是：Class A 物件是否能保證回收15%内部報酬率（IRR）？

Cardone 的回答是：Class A 並不能保證一定會達到 15%。同時，供詞也呈現出另一層糾結：對方問的其實是「一般陳述」是否會被讀成「保證」。在這裡，法庭的目的不是否定投資能力，而是釐清投資人聽到的「目標」是否被包裝成「承諾」。

我讀到這段時，腦中浮現我教過的概念：只要把不確定性藏在名詞後面，結果就可能讓讀者以為那是確定的。供詞用交叉詢問把這種語義差距拉到檯面上，讓每一句話都經得起對照。

Acquisition cap rate vs Proforma cap rate：同一個名詞，不同的估算邏輯

法庭接著問到兩種資本化率（cap rate）：acquisition cap rate（收購時）與proforma cap rate（預估/計畫時）。Cardone 的回答核心是：acquisition cap rate採用相對保守、以實際現況為基礎的方式；而proforma cap rate則包含對未來情境的投影。

他說acquisition cap rate會用到NOI（淨營業收益，Gross income 減去費用），並以目前所有權人實際達到的 NOI 作為進入點來推算。這是一種「看現況」的 underwriting（審慎評估）方式。

相對地，proforma cap rate則會納入金融機構要求的10年期投影與其假設。供詞中提到這不是完全由投資方自由選擇，而是受到貸款機構（例如政府相關的貸款體系與大型放貸者）以及其採納的指引影響，這些指引也被業界（例如大型仲介/顧問體系）納入模型。

名詞	計算基礎	你該怎麼理解
Acquisition cap rate	以現況/實際 NOI 為前提	更偏保守的「進場」估算
Proforma cap rate	納入投影假設與放貸要求	更偏「未來情境」的模型

Cash on cash：purchase vs proforma 的差別其實在「現金流會變」

法庭也把cash on cash return拆成兩段：at purchase（買入時）與at proforma（預估/計畫時）。Cardone 的回答很直接：兩者不是同一件事。

他用例子說明：買入後的現金流會因為你接手管理、租金、支出、監管環境、通膨、稅費等因素而改變。甚至他也提到，租金可能因政策與市場變化而快速波動；供詞中舉了不同城市的例子來強調現金流的不穩定性。

• 買入時（purchase）：以歷史/當下表現作為參考，計算出一個「如果當時條件延續」的現金報酬。
• 預估時（proforma）：加入未來假設與情境推演，因此是目標與投影，不是承諾。

換句話說，法庭要問的不是「你能不能讓現金流變好」，而是「你把現金流模型說成什麼」。供詞中反覆出現的詞是projection（投影/預估）、target（目標）、以及estimate（估算）。這些詞在法律語境裡通常會比「保證」更敏感。

盡職調查（due diligence）與投資經驗：為什麼「基金沒有投過」仍被追問

供詞中有一段很具張力的問答：法庭問到，針對fund 5與fund 6的報酬預測，是否基於理解「Cardone Capital 會進行廣泛的盡職調查」，只投資那些被認為能達到目標報酬的物件。

Cardone 回應中強調：就算當時還沒有完成投資，供詞中的邏輯仍應被理解為：他們會用盡職調查去選物件；而他的經驗也不會消失。他在供詞中甚至直接指出：他本人就是這個基金運作的核心，沒有他的經驗，基金也不可能成立。

這段對話的關鍵在於：法庭在釐清「報酬預測」的依據時，是否把「模型成立」與「實際結果保證」混為一談。盡職調查可以提高成功機率，但不會把不確定性消除。供詞把這個差異逼得更清楚。

持有與退出策略（hold and exit）：7到10年後出售或再融資，才是循環機制

法庭接著回到供詞文件中提到的hold and exit strategy（持有與退出策略）。Cardone 同意：基金的生命週期被預估至少7到10年，到期時會透過出售或再融資（refinance）把物件增值變現。

這裡的「策略」不是口號，而是被要求對照offering circular（發行說明書/投資募集文件）中的內容。法庭也指出：他們討論的文件版本有日期（例如2018年7月2日）並被用來與後續公開影片的說法做時間點對照。

我在閱讀這段時特別注意到：法庭不是只問「你說過15%」，而是把「你在什麼文件裡怎麼寫」以及「你在什麼時間點以什麼方式對外表述」一起納入。這會直接影響投資人如何理解「目標」與「風險揭露」之間的關係。

文件逐句對照：15%年化回報句子前後的「無保證」如何被看見

在供詞中，法庭展示了preliminary offering circular，並要求 Cardone 確認文件內容。對話指出：文件中提到公司會嘗試讓分配導致約15%年化投資報酬，但緊接著就出現無保證（例如：沒有保證、受波動影響等）這類限制條款。

法庭也把問答焦點拉到句子本身：投資募集文件中那句「15%年化報酬」的語句後方，包含「net of expenses（扣除費用）」以及「of which there is no guarantee（且不保證）」等關鍵字。換句話說，文件不只提供目標數字，也同時提供風險邊界。

Cardone 同意文件中確實有讀到「無保證」等文字，但法庭的問題仍在於：他對外影片的表述，是否讓投資人「只聽到15%」，而忽略了同一份文件裡被清楚寫出的不確定性。

我如何把這段供詞濃縮成可理解的投資讀法

我常在教學時提醒：投資資訊最危險的不是缺乏數字，而是數字與條款之間的距離。讀供詞或讀募集文件時，你要把每個目標數字都當成「在特定假設下的模型輸出」，而不是「在任何情況下都會發生的承諾」。

把這段FULL Deposition PART 2整理成三個讀法，你會更容易抓到重點：

• 先看定義：cap rate、NOI、cash on cash 的計算基礎是否是「現況」還是「預估」。
• 再看假設：proforma 的假設來自哪裡、是否受外部機構指引約束。
• 最後看條款：同一句話後面是否有「無保證」、是否有波動風險與條件限制。

這也是為什麼我說這段供詞最核心的價值在於：它讓你看到「用語」如何影響理解，而法庭正是在做這件事。

總結：MORE TO COME 的真正意義是「更多釐清」而不是「更多口號」

在Grant Cardone FULL Deposition PART 2 – MORE TO COME中，供詞逐段拆解了投資報酬目標如何被建立：從替代成本的估算邏輯、到資本化率與現金現金報酬在 purchase 與 proforma 的差異，再到持有與退出策略如何被寫入文件，以及15%年化這類陳述如何同時包含「無保證」的風險揭露。

如果你只抓到「15%」，你會錯過供詞最重要的部分；而當你把定義、假設、條款連起來看，你就會知道：下一段供詞很可能會繼續把「投資人如何理解」與「文件與表述是否一致」推向更清楚的答案。

FAQ

📌 供詞中的 15% 年化目標，為什麼法庭一直追問「保證」問題？

因為供詞要釐清投資人聽到的表述是否等同於承諾。文件與供詞對話中反覆出現15%年化投資報酬附近的無保證與風險波動條款，法庭關注的是：同一個數字是否被用語方式讓讀者誤以為是確定結果，而不是在特定假設下的模型目標。

🏢 Acquisition cap rate 和 Proforma cap rate 有什麼差別？

差別在於計算基礎：一個偏向現況，一個偏向未來假設。Acquisition cap rate依據實際 NOI（現況）來推算；Proforma cap rate則納入金融機構要求的投影期間與假設，用來估計未來情境下的表現，因此它是預估而非保證。

💰 Cash on cash returns at purchase 與 at proforma 為什麼不一樣？

因為現金流會隨時間與管理、政策、費用等因素變動。purchase是以買入時的歷史/當下現金流做參考；proforma則是把未來假設（例如租金、支出、監管與通膨）納入推演，所以它會是投影目標，會出現上上下下的波動可能。

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